ปริญสิริ..ขยายเซ็กเมนท์-ทำเล เปิดแผนร่วมทุน..พร้อมเข้าตลาดฯ

ก้าวสู่ไตรมาส 2 ตลาดที่อยู่อาศัยยังอยู่ในภาวะเสี่ยงด้วยปัจจัยลบรอบด้าน การแข่งขันทวีความเข้มข้นขึ้น ระยะห่างของความได้เปรียบ ระหว่างบริษัทใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์ฯ บริษัทขนาดกลาง-ขนาดเล็กนอกตลาดฯ มีเพิ่มขึ้น เป็นที่มาของความพยายามนำกิจการเข้าตลาดฯ เพื่อหาแหล่งเงินทุนต่ำ เพิ่มขีดความสามารถในการแข่งขัน

บริษัท ปริญสิริ จำกัด (มหาชน) คือหนึ่งในผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์กว่า 20 ราย ที่ประกาศนำบริษัทเข้าระดมทุนในตลาดหลักทรัพย์ฯ และแน่นอนว่าการขยับชั้นดังกล่าว จำเป็นต้องเร่งเพิ่มยอดขาย, รายได้และกำไร เพื่อการสร้างผลงานที่ดีก่อนเข้าตลาดหลักทรัพย์ฯ ให้ผู้ถือหุ้นเห็น ซึ่งผลประกอบการอย่างน้อย ต้องมีเป้ายอดขาย 3,000 ล้านบาทขึ้นไป

ก้าวเดินของปริญสิริ สำหรับการเตรียมแผนเข้าตลาดฯ เริ่มต้นด้วยทุนจดทะเบียน 675 ล้านบาท เป็นหุ้นสมัญ 134 ล้านหุ้น เสนอขายหุ้นให้กับประชาชนทั่วไป (IPO) 31 ล้านหุ้นเป็นสัดส่วน 23.13% ของทุนที่ชำระแล้ว 515 ล้านบาท กำหนดราคาพาร์ไว้ที่ 1 บาท

ผลประกอบการปี 2547 ปริญสิริ มียอดขายรวมกว่า 2,000 ล้านบาท มียอดรับรู้รายได้จากการโอนบ้าน 1,469 ล้านบาท (รายได้รวม 1,487 ล้านบาท) เป็นจำนวนบ้านที่โอนให้ลูกค้า 276 ยูนิต เพิ่มขึ้นจากปี 2547 25.77% และ 8.24% (ตามลำดับ) โดยในปี 2547 มียอดรับรู้รายได้จากการโอน 1,168 ล้านบาท เป็นจำนวนบ้าน 255 ยูนิต มีกำไรสุทธิ 184 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากปี 2547 กว่า 61% ที่มีกำไรสุทธิ 114 ล้านบาท

ปี 2548 ปริญสิริ ตั้งเป้ารับรู้รายได้จากการโอน 2,300 ล้านบาท ขณะที่ยอดขายตั้งไว้ 3,000 ล้านบาท เฉลี่ยไตรมาสละ 750 ล้านบาท โดยยอดรับรู้รายได้บางส่วน มาจากยอดค้างโอนในปี 2547 รวมมูลค่ากว่า 300 ล้านบาท เช่น โครงการปริญลักษณ์ นวมินทร์ 60-70 ยูนิต มูลค่า 200 ล้านบาท และโครงการ สิริทาวารา ออเรนทอล เลียบทางด่วนเอกมัย-รามอินทรา ประมาณ 100 ล้านบาท

"ปีที่แล้วเรามีเงินทุนหมุนเวียน 100 ล้านบาทเศษ แต่ปีนี้มี 200 ล้านบาท/เดือน" นำชัย วนาภานุเบศ ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการ บริษัทปริญสิริ กล่าว พร้อมขยายความด้วยว่า หากปีนี้สามารถระดมทุนได้ 400-600 ล้านบาท (พาร์1บาท) จะทำให้ปริญสิริ เพิ่มขีดความสามารถในการแข่งขันในเชิงธุรกิจเพิ่มขึ้น

ขณะเดียวกัน ปริญสิริ ต้องบริหารความเสี่ยงจากต้นทุนที่เพิ่มขึ้น ให้อยู่ในสัดส่วนที่สมดุล โดยต้นทุนที่เพิ่มขึ้นของวัสดุก่อสร้าง จะเจรจากับซัพพลายเออร์โดยตรง ได้ราคาต่ำกว่าท้องตลาดด้วยส่วนลด 30-40% หาแหล่งเงินที่มีดอกเบี้ยต่ำ หรือต้นทุนทางการเงินต่ำ ด้วยการระดมทุนผ่านตลาดหลักทรัพย์ ที่ปริญสิริ อยู่ระหว่างดำเนินการ และให้ความสำคัญกับการควบคุมค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน

เงินที่ได้จากการระดมทุน นอกจากนำมาใช้หมุนเวียนแล้ว บางส่วนจะนำมาชำระหนี้เงินกู้ 1,000 ล้านบาท ซึ่งจะทำให้สัดส่วนหนี้สินต่อทุนลดลงจาก 1.6:1 เหลือ 1:1 ขณะเดียวกันจะนำไปลงทุนในการซื้อที่ดิน ไว้รองรับการพัฒนาเพื่อสร้างรายได้ต่อเนื่อง เพราะปัจจุบันที่ดินในมือที่พร้อมพัฒนาสร้างรายได้ แม้จะมีพอถึงปี 2550 รวมมูลค่าสินทรัพย์ 3,000 ล้านบาท

การจะทำให้บริษัทเติบโตอย่างต่อเนื่อง จำเป็นต้องหาวัตถุดิบคือที่ดินไว้รองรับตั้งแต่ปีนี้ ซึ่งการหาที่ดินที่มีต้นทุนไม่สูงนัก ยังมีข้อจำกัดเพราะเจ้าของที่ดินยังต้องการจะขายให้ได้ในราคาสูง ในขณะที่ปริญสิริต้องการได้ราคาที่พร้อมจะแข่งขันกับคู่แข่งในแต่ละทำเลพัฒนาแล้วขายได้กำไรสุทธิกว่า 10-15% มีกำไรขั้นต้น 30% โดยทำเลที่ปริญสิริต้องการนั้น บางส่วนจะเป็นพื้นที่ในทำเลที่เปิดหน้าดินในการพัฒนาไปแล้ว และต้องการเก็บรวบรวมที่ดินเพิ่ม เช่น ย่านพระราม 2 ที่ต้องการเพิ่มอีกประมาณ 30 ไร่ ซึ่งเดิมได้ซื้อไว้แล้ว 30 ไร่ ขณะนี้เดียวกัน ต้องการกระจายทำเลสู่ย่านอ่อนนุช และร่มเกล้า

เมื่อความลงตัวในการซื้อที่ดินบางทำเลมาพัฒนาเองเป็นเรื่องที่ทำได้ยาก ทางออกที่ปริญสิริเลือกคือ การร่วมทุนกับเจ้าของที่ดิน แล้วนำที่ดินในแปลงนั้น มาพัฒนาแล้วขายแบ่งปันกำไรเป็นต้น

"ผมยอมรับว่านั่นเป็นอีกช่องทางหนึ่งในการทำให้ปริญสิริเติบโต" นำชัย กล่าวพร้อมยืนยันว่า ปริญสิริ จะต้องเป็นบริษัทที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ ที่ทำงานอย่างโปร่งใส ตรงไปตรงมา และต้องเป็นหุ้นพื้นฐาน ที่พร้อมรักษาอัตรากำไรต่อหุ้นในระดับสูง โดยในปี 2547 มีปันผลให้ผู้ถือหุ้น 30 สตางค์/หุ้น

การเปลี่ยนแนวทางจากเดิมที่เน้นการพัฒนาทำเลใดทำเลหนึ่งโดยเฉพาะ มาเป็นการขยายตลาดข้ามทำเลมากขึ้น การทำการตลาดเป็นแบบ Geographic Demand คือการกระจายการพัฒนาโครงการในทุกทำเล แทนที่จะเน้นแต่ทำเลเดียว และ ปริญสิริ เป็นตัวอย่างของการพัฒนาที่ดินในแนวนี้ หรือที่เรียกว่า การพัฒนาในแนวดิ่ง

ส่วนการเปิดรับพันธมิตรที่มีที่ดิน ซึ่งหากมีแนวทางในการคิดที่ใกล้เคียงกัน ปริญสิริ พร้อมจะร่วมทุนเป็นหนึ่งในการขยายตัวตามแนวราบที่นอกจากการทำการตลาดอย่างเข้ม เข้าถึงลูกค้าทุกตลาดแล้ว การสร้างพันธมิตรทางธุรกิจ ถือเป็นอีกช่องทาง ที่นอกจากมีโครงการจัดสรรในพอร์ตเพิ่มขึ้นแล้ว ยังเป็นการปรับเพื่อรองรับกำไรที่อาจถดถอยในอนาคต

การรุกขยายสู่ทำเลอื่นๆ ในกทม./ปริมณฑล จะเจาะกลุ่มเป้าหมาย ระดับกลาง-บนรวม โครงการที่เปิดใหม่ 6 โครงการ มีมูลค่าทั้งสิ้น 2,573 ล้านบาท จำนวน 617 ยูนิต และในปีนี้ได้ปรับพอร์ตกลุ่มลูกค้าเป้าหมายใหม่ เป็นกลุ่มลูกค้าระดับกลางเฉลี่ยราคาขายระดับ 4-8 ล้านบาท ประมาณ 60% จากปีก่อนบ้านระดับราคาดังกล่าวจะเป็นสัดส่วน 39% ส่วนตลาดบ้านเดี่ยวตลาดบนหรือตลาดพรีเมียมเริ่ม 10 ล้านบาทขึ้นไปเดิมมีสัดส่วน 38% ของรายได้รวมกว่า 1,400 ล้านบาท แต่ในปีนี้จะลดลงเหลือ 20% และที่เหลือ 20% จะเป็นตลาดบ้านทาวน์เฮ้าส์

ส่วนกลยุทธ์การตลาด จะใช้ทุกรูปแบบทั้ง Below the Line และการสื่อสารการตลาดแบบครบวงจร เพื่อให้เข้าถึงกลุ่มลูกค้าเป้าหมายโดยตรงและใกล้ชิด อาทิ วิทยุ, นิตยสาร, หนังสือพิมพ์, อินเทอร์เน็ต และกิจกรรมการต่างๆทั้งภายในและภายนอกโครงการ ซึ่งนอกจากจะส่งเสริมด้านการขายแล้ว ยังเป็นการสร้าง Brand loyalty ให้เกิดขึ้นในทั้ง 4 แบรนด์ บาย ปริญสิริ คือ สิริทาวารา, ปริญสิริ, ปริญญดา และปริญลักษณ์