ยุคทอง "อาคารสำนักงาน" ...กำลังกลับมา

     มาร์คัส เบอร์เทนชอร์" ผู้อำนวยการฝ่ายตัวแทนนายหน้า บริษัท ไนท์แฟรงค์ ชาร์เตอร์ (ประเทศไทย) จำกัด ได้ให้ความเห็นว่า อัตราค่าเช่าสำนักงานในปี พ.ศ.2548 ที่ผ่านมา กล่าวได้ว่ามีการปรับตัวดีขึ้นมากระดับเดียวกับช่วงก่อนวิกฤตเศรษฐกิจ จากรายงานผลการสำรวจผู้เช่าพื้นที่ขนาด 100 ตารางเมตรของอาคารสำนักงานพรีเมี่ยม (Premium) เกรด A พบว่าค่าเช่าสูงที่สุดอยู่ที่ 850 บาทต่อตารางเมตร

ในขณะที่การแสวงหาพื้นที่เช่าขนาดใหญ่ ที่ตรงกับความต้องการของผู้เช่าจะกระทำได้ยากขึ้น เนื่องจากพื้นที่สำนักงานเกรด A มีอัตราว่างต่ำกว่า 6% ขณะที่อาคารสำนักงานใหม่ที่สร้างเสร็จเข้ามาในช่วงปีนี้ก็มีน้อยมาก

อุปสงค์เหนือกว่าอุปทาน

อุปทานของพื้นที่อาคารสำนักงานในกรุงเทพมหานครโดยรวมอยู่ที่ 4.5 ล้านตารางเมตร และคาดว่าจะเติบโตอย่างน้อย 5% ในอีก 2-3 ปีข้างหน้า สำหรับโครงการที่อยู่ในระหว่างดำเนินการสร้างมีประมาณ 250,000 ตารางเมตร เช่น อาคารคิวเฮ้าส์ ลุมพินี ถนนพระรามที่ 4 ซึ่งจะแล้วเสร็จในไตรมาสแรกของปี 2549 (จากการสำรวจพบว่าได้มียอดเช่าพื้นที่ล่วงหน้าถึง 40% จากพื้นที่ทั้งหมด 55,000 ตารางเมตร), อาคาร Exchange Tower พื้นที่ 36,000 ตารางเมตร, อาคารศุภาลัย แกรนด์ ทาวเวอร์ ถนนพระรามที่ 3 ที่มีพื้นที่ 45,000 ตารางเมตร และอาคาร CU Hitec (พื้นที่ขนาด 90,000 ตารางเมตร) ซึ่งอาจเริ่มก่อสร้างต่อและจะแล้วเสร็จในปี พ.ศ.2550-2551

จากการคาดการณ์ พบว่าระดับของอุปสงค์ของพื้นที่อาคารสำนักงานในช่วงเวลาที่ผ่านมาอยู่ที่ 300,000 ตารางเมตรต่อปี และคาดว่าอัตราการเช่าจะขยายตัวอย่างต่อเนื่องถึง 15% ต่อปี ทั้งนี้อุปสงค์ของพื้นที่อาคารสำนักงานไม่ได้รับผลกระทบจากเหตุการณ์ต่างๆ เช่น สถานการณ์ความรุนแรงในภาคใต้, ความผันผวนของราคาน้ำมัน และความวิตกกังวลในปัญหาไข้หวัดนก

การขาดแคลนพื้นที่อาคารสำนักงานจะเป็นปัจจัยที่ส่งผลต่อการตัดสินใจของผู้เช่าในการเปลี่ยนย้ายสำนักงาน ผู้เช่าจำนวนมากที่ต้องเผชิญหน้ากับอัตราค่าเช่าที่สูง ขณะที่การวางแผนย้ายสำนักงานอาจต้องพิจารณาเกณฑ์การคัดเลือกอาคารสำนักงานใหม่ในการขยายธุรกิจ บริษัทชั้นนำอาจต้องพิจารณาอาคารสำนักงานในเกรดที่ต่ำลง

ค่าเช่าขยับตัวเร็วขึ้น

อัตราการเช่าอาคารสำนักงานในกรุงเทพ มหานคร ขยายตัวอย่างช้าๆ นับตั้งแต่ปี 2541 เป็นต้นมา อย่างไรก็ตาม ด้วยอุปสงค์ในปัจจุบันที่มากกว่าอุปทาน ส่งผลให้ระดับการเติบโตของการเช่าเพิ่มมากขึ้น โดยเฉพาะอย่างยิ่งในส่วนของอาคารสำนักงานเกรด B ที่ผู้เช่าพิจารณาแล้วว่ามีมูลค่าที่ดีสำหรับการลงทุน แต่ถึงอย่างไรก็ตาม อาคารสำนักงานเหล่านี้มีอัตราการเช่าค่อนข้างดี จึงสามารถที่จะพิจารณาในการปรับอัตราค่าเช่าให้สูงขึ้นได้

- ค่าเช่าเฉลี่ยของอาคารสำนักงานเกรด A-583 บาท/ตารางเมตร/เดือน ในไตรมาสที่ 2-3 ของปี 2548 สูงขึ้น 16.43% เมื่อเทียบกับไตรมาสที่ 3 ปี 2547-2548

- ค่าเช่าเฉลี่ยของอาคารสำนักงานเกรด B-468 บาท/ตารางเมตร/เดือน ในไตรมาสที่ 2-3 ของปี 2548 สูงขึ้น 19.96% เมื่อเทียบกับไตรมาสที่ 3 ปี 2547-2548

- ค่าเช่าเฉลี่ยของอาคารสำนักงานเกรด C-327 บาท/ตารางเมตร/เดือน ในไตรมาสที่ 2-3 ของปี 2548 สูงขึ้น 8.64% เมื่อเทียบกับไตรมาสที่ 3 ปี 2547-2548

อาคารสร้างค้างฟื้นตัวอีกครั้ง

ถึงแม้ว่าอุปทานของอาคารสำนักงานจะไม่เพียงพอกับความต้องการ อีกทั้งค่าเช่ายังคงขยับตัวสูงขึ้น แต่การสร้างอาคารสำนักงานแห่งใหม่ก็ยังคงมีความเสี่ยงอยู่ จากต้นทุนค่าก่อสร้างที่เพิ่มสูงขึ้น รวมถึงราคาที่ดินที่ปรับตัวสูงขึ้นอย่างมาก เพื่อเป็นการลดความเสี่ยงดังกล่าวลง ทำให้โครงการที่คาดว่าจะเปิดดำเนินการใหม่ใน 2-3 ปีข้างหน้าส่วนใหญ่จึงเป็นโครงการเก่าที่หยุดการก่อสร้างไปในช่วงวิกฤตเศรษฐกิจที่ถูกนำกลับมาพัฒนาต่ออีกครั้ง เช่น อาคารคิวเฮ้าส์ ลุมพินี, อาคารเดอะพรพัฒน์ เซ็นเตอร์, อาคารเดอะคอลัมน์, และอาคารเซ็นทรัล เวิลด์ ทาวเวอร์ ทั้งนี้ มีอาคารสำนักงานก่อสร้างใหม่เพียงแห่งเดียวโดยเริ่มก่อสร้างในปี 2548 คือ อาคารฟีนิกซ์ ทาวเวอร์ ปากซอยสุขุมวิท 31

แนวโน้มและสถานการณ์ปี 2549

ในปี 2549 เชื่อว่าตลาดอาคารสำนักงานยังคงขยายตัวเช่นเดียวกับปี 2548 ในขณะที่ค่าเช่ายังคงปรับตัวเพิ่มขึ้น อย่างน้อย 15% ในขณะที่อุปทานยังคงมีจำนวนจำกัด ผู้เช่าที่ต้องการเช่าพื้นที่ขนาดใหญ่ อาจต้องมีการวางแผนล่วงหน้าอย่างน้อย 3 ปีเพื่อให้ได้อาคารสำนักงานตรงตามความต้องการ