|
|
แนะทางรอดบ้านจัดสรร ยุคน้ำมันแพง ดอกเบี้ยขาขึ้น |
การบริหารโครงการจัดสรร ท่ามกลางปัจจัยลบที่มีต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งนับวันจะมีปัจจัยเสี่ยงเพิ่มขึ้นอีกมากมาย อาทิ ราคาน้ำมันที่ยังไม่มีแนวโน้มจะปรับลดลง ดอกเบี้ยแพง อัตราเงินเฟ้อที่เริ่มมีสัญญาณให้เห็น และตัวเลขยอดการส่งออกที่ลดลงเป็นจำนวนมาก ดังนั้นผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์นอกจากจะต้องแข่งขันกันเองแล้ว ยังจำเป็นที่จะต้องมีการปรับตัวเพื่อรับมือกับสถานการณ์ดังกล่าวและดึงความเชื่อมั่นผู้บริโภคกลับมาอีกครั้ง
สมเชาว์ ตันฑเทอดธรรม นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย ในฐานะผู้นำทัพธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า ในส่วนของนโยบาย สมาคมฯจะเป็นเสมือนตัวเร่งที่ประสานและให้ความร่วมมือกับองค์กรภาคัฐและเอกชนเพื่อเสริมสร้างการเติบโตธุรกิจอสังหาฯ อย่างมีเสถียรภาพและยั่งยืน
ดังนั้นในสถานการณ์ดังกล่าว สมาชิกสมาคมฯ ทุกรายต้องระมัดระวังการลงทุนโครงการใหม่ หรือ การลงทุนโครงการใหม่นั้นจะต้องให้มีความพอดีกับดีมานต์ที่มีอยู่ นอกจากนั้น แต่ละโครงการต้องมีจุดขายของตัวเองและต้องปรับปรุงวิธีการทำตลาดให้ทันสมัย สอดคล้องกับยุคดิจิตอล ที่สำคัญสมาชิกจะต้องมีความรู้เป็นมืออาชีพ พร้อมที่จะปรับตัวให้ทันกับสถานการณ์ตลอดเวลา
แนะวิเคราะห์ตลาดอย่างแม่นยำ
ขณะที่นพร สุนทรจิตต์เจริญ รองกรรมการผู้จัดการ บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) มือขวาของอนันต์ อัศวโภคิน เจ้าพ่อวงการบ้านจัดสรร แนะทางรอดการบริหารโครงการบ้านจัดสรร ในภาวะที่ผู้ประกอบการกำลังอยู่ท่ามกลางปัญหาว่า จะต้องปรับตัวให้สอดคล้องกับสถานการณ์ก่อนที่จะลงทุนโครงการใหม่ และควรจะมีวิธีการวิเคราะห์ตลาดให้รอบคอบก่อน เพื่อลดความเสี่ยง โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ในช่วงสถานการณ์ไม่น่าไว้วางใจเช่นนี้
ปัจจัยหลักในการพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรคือการศึกษาข้อมูลตลาด ทั้งปัจจัยภายในและภายนอก อาทิ ตัวเลขจีดีพี และอัตราดอกเบี้ย เพื่อนำข้อมูลทุกส่วนมาใช้ในการตั้งข้อสมมุติฐานโครงการที่แต่ละบริษัทจะมีการพัฒนาออกสู่ตลาด ไม่ว่าจะเป็นเรื่องของ รูปแบบโครงการ กลุ่มเป้าหมาย การเลือกซื้อทำเล การเลือกตลาดประเมินสภาวะตลาด รูปแบบการก่อสร้าง และการประเมินสภาพคล่องการเงินของบริษัท เพื่อใช้เป็นข้อมูลในการกำหนดรูปแบบการก่อสร้าง ปัจจัยทั้งหมดล้วนเป็นปัจจัยสำคัญที่จะเป็นตัวขับเคลื่อนให้ผู้ประกอบการปรับตัวให้เข้ากับสถานการณ์ของตลาดได้
ในส่วนเทคนิคการประมาณความต้องการของตลาด ตัวเลขที่ต้องใช้ในการประมาณความต้องการดังกล่าวยังไม่มีข้อมูลที่ชัดเจน อย่างไรก็ดีคาดว่าในระยะยาวน่าจะมีความชัดเจนขึ้น ซึ่งหากมีตัวเลขที่ภาครัฐรวบรวมข้อมูล จะทำให้ผู้ประกอบการประมาณการได้ว่า แต่ละเซ็กเมนท์มีจำนวนดีมานต์เท่าไรและเป็นข้อมูลประกอบการตัดสินใจได้
สำรวจความต้องการก่อนลงทุน
การเลือกทำเล ถือว่าเป็นปัจจัยหลักที่จะบ่งชี้ได้ว่าโครงการจะประสบความสำเร็จมากน้อยเพียงใด ซึ่งแนวทางการเลือกทำเลนั้น ต้องอาศัยข้อมูลจำนวนการจดทะเบียนจัดสรร ในแต่ละพื้นที่เป็นตัวช่วยในการพิจารณาก่อนเลือกซื้อที่ดิน เช่น ในพื้นที่นั้นมีจำนวนโครงการเท่าใดเพื่อให้รู้ถึงข้อมูลการแข่งขันในตลาด จำนวนยอดขายในพื้นที่ต่อเดือน จำนวนดีมานด์และ กำลังซื้อในพื้นที่ เพื่อใช้เป็นข้อมูลมีการประเมินตลาด
"ในเชิงสถิติ ผู้ประกอบการควรพิจารณาถึงจำนวนประชากรลงลึกในแต่ละทำเลว่ามีอยู่จำนวนเท่าใด จากนั้นเริ่มประมาณการความต้องการของตลาดโดยพิจารณาจากฐานการจ้างงาน และอัตราการจ่ายภาษี ก็จะได้ข้อมูลเรื่องแหล่งรายได้ของลูกค้าที่จะซื้อบ้านได้ เนื่องจากความเชื่อมั่นของรายได้เป็นสิ่งที่สำคัญ และจะทำให้ผู้ประกอบการตัดสินใจเรื่องเซกเมนต์ได้"
การศึกษาข้อมูลการตลาดในพื้นที่ มีความสำคัญมาก เนื่องจากจะช่วยให้รู้ถึงอัตราการแข่งขันในพื้นที่ว่ามีความรุนแรงมากน้อยเพียงใด ในแต่ละพื้นที่มีสินค้าในกลุ่มใดมีการแข่งขันสูง ซึ่งจะช่วยให้กำหนดกลุ่มลูกค้าและตลาดได้ชัดเจน เพื่อให้วิเคราะห์ความต้องการ และช่วยกำหนดรูปแบบโครงการและสินค้าได้ตรงกับความต้องการของลูกค้าโดยไม่ผิดกลุ่มเป้าหมาย
นอกจากนี้ยังช่วยการเลือกใช้สื่อโฆษณาประชาสวัมพันธ์โครงการได้ตรงกับกลุ่มเป้าหมายมากที่สุด อย่างไรก็ดี การวิเคราะห์ลูกค้าต้องมองความต้องการในระยะเวลาด้วย เพราะการพัฒนาโครงการแต่ละโครงการต้องใช้ระยะเวลานานพอสมควร ซึ่งหากจะเจาะจงเฉพาะดีมานด์ในช่วงเวลาใดเวลาหนึ่งอาจจะทำให้มีโอกาสเสี่ยง เพราะพฤติกรรมของผู้บริโภคมีการเปลี่ยนแปลงอยู่ตลอดเวลา ทำให้พฤติกรรมผู้บริโภคเป็นปัจจัยหนึ่งที่ในการกำหนดรูปแบบของสินค้าด้วย
อย่ามองข้ามต้นทุนก่อสร้าง
ปัจจัยสำคัญที่ไม่ควรมองข้ามคือ ต้นทุนการก่อสร้าง เพราะปัญหาราคาวัดสุที่ทยอยปรับตัวสูงขึ้น กำลังจะสร้างปัญหาตามมาในวงการก่อสร้าง ซึ่งหากไม่มีการคำนวณการก่อสร้างให้แม่นยำ อาจจะมีผลต่อผลกำไรขาดทุนโครงการได้ รวมถึงจะกระทบต่อสภาพคล่องทางการเงินด้วย
ส่วนรูปแบบสินค้า ควรจะพัฒนารูปแบบสินค้าให้ตรงกับความต้องการของลูกค้า โดยเริ่มต้นที่การศึกษาข้อมูลการจดทะเบียนจัดสรรในพื้นที่ว่าในพื้นที่นั้นๆ มีการขออนุญาตจัดสรร โครงการประเภทใดมากน้อยเท่าใด เพื่อใช้เป็นข้อมูลประกอบการตัดสินใจลงทุน นอกจากนี้ การวิเคราะห์รูปแบบสินค้ายังเป็นการกำหนดขนาดโครงการให้เหมาะสมกับดีมานด์ด้วย
ปัจจัยทั้งหมดที่กล่าวถึงนี้ เป็นเพียงส่วนหนึ่งในแนวทางการพัฒนาโครงการให้ทันกับสถานการณ์ ตลาดเท่านั้น ยังมีปัจจัยอีกมากที่ผู้ประกอบการต้องศึกษาและวิเคราะห์ให้มากเพื่อให้สามารถปรับตัวให้ทันกับการเปลี่ยนแปลงของตลาดที่เกิดจากปัจจัยรอบด้านที่จะเข้ามากระทบต่อผู้ประกอบการเอง
|
|
บ้านมือสอง คอนโด condo บ้านจัดสรร คอนโดมิเนียม บ้านเดี่ยว บ้านเช่า ที่ดิน
วันที่ : 28 พฤษภาคม 2548
จำนวนผู้อ่าน : 5012 ครั้ง
เรื่องอื่นๆที่น่าสนใจ
|
|
|
ขายบ้าน, คอนโด มือสอง, บริษัทนายหน้า, โบรกเกอร์, รับฝากขายบ้าน, ขายบ้าน, realtor, agency, บริษัท ขายบ้าน, ตัวแทน นายหน้า, รับฝากขาย, ซื้อขายบ้าน, ฝากขายบ้าน
นายหน้า ขายบ้าน, บ.นายหน้า ขายบ้าน, โบรกเกอร์, ซื้อขายบ้าน, รับฝากขายบ้าน, ตัวแทนนายหน้า, โบรกเกอร์บ้าน, นายหน้าบ้าน, ตัวแทนบ้าน ขายบ้าน ตกแต่งบ้าน ฟอร์นิเจอร์ ออกแบบ บ้าน ซื้อขาย บ้าน, รับออกแบบ บ้าน, รวมแบบบ้านแบบ บ้าน, ตกแต่งภายใน บ้าน, interior design ออกแบบ บ้าน, interior รับออกแบบ บ้าน,
Architecture รับออกแบบ บ้าน, ตกแต่งบ้าน, ตกแต่งภายใน, Mudahouse, ตกแต่งภายใน, รับเหมา ก่อสร้างบ้าน, บริษัท ก่อสร้าง
|
