คอนโด, บ้านจัดสรร, บ้านโครงการ,คอนโดมิเนียม,บ้านเดี่ยว, บ้านมือสอง,บ้านเช่า,ขายบ้าน, ที่ดิน, ตกแต่งบ้าน
อัพเดตล่าสุดวันที่ 22/10/2557 เจ้าของโครงการแนะนำโครงการฟรีคลิก
หน้าแรก | บ้าน คอนโด บ้านมือสอง | ประกาศ ซื้อขายบ้าน คอนโด ที่ดิน | สินเชื่อ | ตกแต่งบ้าน | เรื่องน่ารู้ | ไลฟ์สไตล์ | สนทนาเรื่องบ้าน | ลงประกาศซื้อขายฟรี
 
User Name
Password
เมนูหลัก
สมัครสมาชิก ลงประกาศ
ลืมรหัสผ่าน
ลงประกาศซื้อขาย
ค้นหาประกาศซื้อขาย
คู่มือซื้อขายบ้าน
สนทนาเรื่องบ้าน
ติดต่อสอบถาม


 
คำแนะนำในการขอสินเชื่อ
      การซื้อบ้านเป็นของตัวเองสักหลังหนึ่งมีน้อยคนนักที่มีเงินมากพอที่จะซื้อ ด้วยเงินสด ส่วนใหญ่แล้วจะต้องซื้อโดยอาศัยเงินเก็บของตนส่วนหนึ่งเป็น เงินดาวน์ ส่วนที่เหลือมักเป็นเงินก้อนใหญ่ผู้ซื้อบ้านมักจะต้องขอสินเชื่อ แทบทั้งสิ้น ปัญหาคือบางท่านอาจจะไม่เคยขอสินเชื่อมาก่อนเลยในชีวิต จึงอาจไม่เข้าใจแจ่มชัดในเรื่องต่างๆ ตั้งแต่ขั้นตอนการขอสินเชื่อหลักฐาน ที่ต้องใช้เพื่อ ยื่นกู้ ระยะเวลารอรับการอนุมัติ หลักเกณท์ที่ธนาคารใช้ พิจารณาปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัย เป็นต้น เพื่อเป็นการให้ข้อมูลข่าวสารแก่ ผู้ซื้อบ้านและช่วยในการตัดสินใจสำหรับผู้ที่ยังใหม่ในการขอสินเชื่อที่อยู่ อาศัย ธนาคารอาคารสงเคราะห์จึงขอเสนอความรู้ ความเข้าใจในประเด็น คำถามหลักๆที่ผู้กู้เงินซื้อบ้านมักจะสงสัยอยู่เสมอ

1. นอกจากการกู้เงินเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยแล้ว ผู้กู้สามารถกู้เงินเพื่อที่อยู่อาศัยอื่นๆอย่างไรบ้าง ?
2. ทำไมธนาคารคิดอัตราดอกเบี้ยเงินกู้เท่ากัน แต่เงินงวดจึงต่างกัน ?
3. ธนาคารให้กู้ได้นานตั้งแต่ 10-15-20-25-30 ปี ควรจะกู้นานที่สุดดีหรือไม่ ?
4. อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ห่างกัน 1-2% มีความหมายมากน้อยเพียงใด ?
5. ปัจจุบันธนาคารต่างๆ คิดอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ที่อยู่อาศัย แตกต่างกันออกไป เป็นช่วงเวลาที่น่ากู้หรือไม่ ?
6. ธนาคารแข่งขันกันปล่อยกู้มาก ควรจะเลือกกู้ซื้อบ้านจากธนาคารไหนดี ?
7. หลักฐานที่จะต้องนำไปให้ธนาคารในการกู้เงินมีอะไรบ้าง ?
8. การกู้เงินเพื่อซื้อบ้านใช้เวลานานเท่าใด มีขั้นตอนการดำเนินการในการติดต่อธนาคาร เพื่อการกู้ซื้อบ้านอย่างไร ?
9. เมื่อได้แจ้งจากธนาคารว่าได้อนุมัติกู้แล้ว ผู้กู้ควรจะต้องทำอย่างไรต่อไป ?
10. การกู้ซื้อบ้านจะทำไปพร้อมกับการประกันชีวิตที่ธนาคารเสนอให้ด้วย ดีหรือไม่ ?
11. ธนาคารใช้หลักเกณท์หรือปัจจัยอะไรในพิจารณาปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัย ?
12. ทำไมธนาคารจึงกำหนดให้ผู้กู้ต้องเสียค่าเบี้ยปรับด้วย หากผู้กู้ต้องการชำระคืนเงินกู้ทั้งหมดก่อนครบกำหนดเวลา ?


1. นอกจากการกู้เงินเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยแล้ว ผู้กู้สามารถกู้เงินเพื่อที่อยู่อาศัยอื่นๆอย่างไรบ้าง ?

1. นอกจาก "การกู้เงินเพื่อซื้อที่อยู่อาศัย" อันได้แก่ซื้อบ้านพร้อมที่ดิน หรือซื้ออาคารชุดแล้ว ผู้กู้สามารถขอกู้เงินเพื่อที่อยู่อาศัยอื่นๆอีกหลายประการ ได้แก่
1) เพื่อซื้อที่ดินเปล่า เพื่อการปลูกสร้างที่อยู่อาศัยของตนในอนาคต
2) เพื่อปลูกสร้างบ้านบนที่ดินของตนเอง
3) เพื่อต่อเติม หรือซ่อมแซมอาคารของตน
4) เพื่อชำระหนี้ที่เกี่ยวพันกับที่อยู่อาศัย
5) เพื่อไถ่ถอนหนี้ที่อยู่อาศัยจากสถาบันการเงินอื่น
โดยทั่วไป "สินเชื่อที่อยู่อาศัย" ที่สถาบันการเงินต่างๆปล่อยให้กับผู้กู้รายย่อยมักจะครอบคลุมสินเชื่อต่างๆ ดังกล่าวมานี้

2. ทำไมธนาคารคิดอัตราดอกเบี้ยเงินกู้เท่ากัน แต่เงินงวดจึงต่างกัน ?

มีผู้ซื้อบ้านจำนวนมาก ที่เมื่อพิจารณาอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ของสถาบันการเงินต่างๆแล้ว พบว่า บางแห่งกำหนดอัตรา ดอกเบี้ย เงินกู้เท่ากัน แต่เหตุไฉนเงินงวดรายเดือนจึงแตกต่างกัน ข้อเท็จจริงคือว่า การกู้ในช่วงที่อัตราดอกเบี้ยต่ำผู้กู้จะเสีย เงินงวดน้อยลง แต่ก็จะมีความเสี่ยงเกี่ยวกับปัญหาการชำระเงินงวดขึ้นได้ในภายหลัง
กรณีที่อัตราดอกเบี้ยต่อมาได้ปรับตัวสูงขึ้น จนทำให้เงินงวดต่อเดือนที่ผู้กู้ ผ่อนชำระกับธนาคารไม่พอชำระดอกเบี้ยที่ เกิดขึ้น ทำให้ธนาคารต้องคิดเงินงวดที่สูงขึ้น และแจ้งให้ลูกค้ามาชำระเงินงวดมากกว่าที่เคยชำระเดิมซึ่งบางครั้งหาก อัตราดอกเบี้ยปรับตัวสูงขึ้นมาก จะทำให้ผู้กู้ไม่สามารถชำระเงินงวดที่เพิ่มขึ้นได้ และเกิดอาการที่เรียกว่า "ความตกใจใน เงินงวดที่เพิ่มขึ้น" (Payment Shock) ก่อปัญหาทั้งแก่ผู้กู้ และสถาบันการเงินที่ต้องมีหนี้ค้างชำระเพิ่มขึ้นตามมา
ดังนั้น หากผู้กู้กู้เงินแบบอัตราดอกเบี้ยลอยตัวในช่วงที่อัตราดอกเบี้ยต่ำ จึงต้องระวังในกรณีนี้ ด้วย อย่างไรก็ตาม เพื่อช่วย ลูกค้าและป้องกันปัญหาข้างต้น แม้ว่าธนาคารต่างๆ จะคิดอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ตามประกาศจริง แต่มีบางธนาคารใช้วิธีการ คำนวณเงินงวดเพื่อการชำระหนี้รายเดือน (Monthly Repayment) โดยคิดเพิ่มจากอัตราดอกเบี้ยจริงบวกด้วย 1-3%
ดังนั้น จึงทำให้เงินงวดที่ผ่อนชำระของแต่ละธนาคารอาจแตกต่างกันได้ ทั้งที่อัตราดอกเบี้ยตามประกาศเท่ากัน สำหรับ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ ใช้วิธีการคำนวณเงินงวด เพื่อการชำระหนี้รายเดือน กรณีเป็นอัตราดอกเบี้ยลอยตัว โดยคิดเพิ่มจาก อัตราดอกเบี้ยจริงบวกด้วย 1% การคิดเงินงวดเพิ่มดังกล่าว ไม่เป็นผลเสียแก่ผู้กู้แต่ประการใด ตรงกันข้ามกลับจะเป็น ประโยชน์ด้วยซ้ำ เพราะหากอัตราดอกเบี้ย เพิ่มในภายหลัง ไม่ถึงกับทำให้เงินงวดเดิมไม่พอตัดดอกเบี้ยธนาคารจะได้ไม่ต้อง แจ้งลูกค้าให้มาชำระเงินงวดเพิ่ม ซึ่งจะก่อปัญหาการค้างชำระหนี้ตามมาได้ง่าย แต่หากอัตราดอกเบี้ยไม่เพิ่มขึ้นในภายหลัง หรือกลับลดลง เงินงวดที่ลูกค้าจ่ายเกินไว้ก็จะไปตัดเงินต้นมากขึ้น และจะส่งผลให้หนี้เงินกู้หมดเร็วขึ้นกว่าที่ระบุในสัญญากู้ เช่น กู้นาน 20 ปี อาจเหลือ 18-19 ปี เป็นต้น

3. ธนาคารให้กู้ได้นานตั้งแต่ 10-15-20-25-30 ปี ควรจะกู้นานที่สุดดีหรือไม่ ?

เมื่อผู้ซื้อบ้านคิดจะกู้เงิน มักคิดตั้งคำถามกับตนเองเสมอว่าจะกู้นานกี่ปีดี จะกู้สั้นหรือจะกู้ยาวดีกว่า โดยหลักแล้วควรจะถือตาม พุทธสุภาษิตว่า "การไม่มีหนี้เป็นลาภอันประเสริฐ" เพราะการเป็นหนี้หมายถึงการมีภาระผูกพันต้องจ่ายคืนหนี้และต้องจ่ายดอกเบี้ย ให้กับผู้ให้กู้
ดังนั้น หากผู้กู้มีความสามารถที่จะชำระคืนเงินกู้ได้เร็วที่สุด ก็ยิ่งดีเท่านั้น เพราะจะทำให้ผู้กู้เป็นอิสระ หลุดพ้นจากความเป็นหนี้เร็วขึ้น และจะเป็นเจ้าของบ้านที่มีความภาคภูมิใจอย่างแท้จริง อย่างไรก็ตาม ผู้กู้บางท่านที่ต้องการวงเงินกู้ค่อนข้างสูง ในขณะที่ความสามารถในการผ่อนชำระค่อนข้างต่ำ ถ้าเป็นเช่นนี้ ก็จำเป็นต้องขยายเวลากู้ออกไปให้นานที่สุด เป็น 25-30 ปี เพื่อที่จะให้เงินงวดลดลงจนถึงจุดที่สามารถผ่อนชำระได้
ทั้งนี้ เพราะในวงเงินกู้เท่ากัน อัตราดอกเบี้ยเท่ากัน ยิ่งใช้เวลาผ่อนนานมากขึ้น เงินงวดก็จะยิ่งลดลง ตัวอย่างเช่น กู้เงิน 1,000,000 บาท ระยะเวลากู้ 20 ปี อัตราดอกเบี้ยลอยตัว 8% ต่อปี ค่าผ่อนชำระเงินงวด ดังนี้

จำนวนปี 10 ปี 15 ปี 20 ปี 25 ปี 30 ปี
เงินงวด(บาท) 12,132 9,556 8,364 7,718 7,337
เงินงวด ลดลง เทียบกับกู้ 0 2,576 3,768 4,414 4,795
ลดลง หากกู้ยาวขึ้นอีก 5 ปี 0 2,576 1,192 646 381

อนึ่ง สำหรับผู้ที่ปัจจุบันมีกำลังจะผ่อนเงินงวดได้ในระยะเวลา 15 ปี หรือ 20 ปี แต่หากเล็งเห็นว่า ในอนาคตอันใกล้ตนเองอาจมีภาระค่าใช้จ่ายในครอบครัวสูงขึ้น เช่น อาจมีบุตรเพิ่มขึ้น เป็นต้น อาจจะทำให้การเงินฝืดเคืองหรือมีปัญหาการผ่อนชำระได้ หากรู้สึกเช่นนี้ เพื่อความสบายใจ และปลอดภัยไว้ก่อน จึงอาจขยายระยะเวลาการกู้ออกไปให้นานที่สุดคือเป็น 25 - 30 ปี ก็ได้ เพื่อจะได้ผ่อนเงินงวดให้น้อยที่สุดก่อน และหากต่อมาในภายหลัง ตนเองและครอบครัวมีรายได้เพิ่มขึ้น ก็สามารถอนชำระเงินงวดเพิ่มขึ้นจากที่กำหนดไว้เดิมก็ได้ เช่น แทนที่จะผ่อนเดือนละ 7,718 บาท ก็อาจจะผ่อนเดือนละ 10,000 บาท หรือมากกว่าก็ได้ ซึ่งจะทำให้หนี้เงินกู้หมดเร็วขึ้น ดังนั้น เงินกู้ตามสัญญาเดิม 25 ปี ก็อาจจะผ่อนหมดในเวลาสั้นลง เช่นเหลือเพียงประมาณ 10 ปี เท่านั้น จากประสบการณ์ที่ผ่านมา พบว่า ผู้กู้ส่วนใหญ่จะนิยมกู้ระยะเวลา 15-20 ปี มีผู้ที่กู้นาน 25 - 30 ปี จำนวนไม่มากนัก ทั้งนี้ อาจจะเป็นความรู้สึกที่ว่า กู้ 25 ปี กับ 30 ปี ค่าผ่อนชำระต่างกันไม่มากนัก ดังตัวอย่างข้างต้น เงินกู้ 1 ล้านบาท ห่างกันเพียงเดือนละ 381 บาท หากกู้เงิน 500,000 บาท ห่างกันเพียงเดือนละ 150 บาท อนึ่ง การกู้ได้นานสูงสุดกี่ปีนั้น ยังขึ้นกับอายุของผู้กู้ด้วย เช่น ธนาคารอาคารสงเคราะห์กำหนดว่า อายุของผู้กู้ เมื่อรวมกับระยะเวลากู้ ต้องไม่เกิน 70 ปี ด้วย เช่น ถ้าผู้กู้อายุ 50 ปี จะสามารถกู้ได้ยาวที่สุดเพียง 70-50 = 20 ปี เท่านั้น โดยสรุป จะกู้สั้นหรือยาวดีกว่า ขึ้นอยู่กับความสามารถในการผ่อนชำระหนี้เป็นหลัก หากกู้ระยะเวลาสั้น ผู้กู้ไม่ต้องเสียดอกเบี้ยมาก แต่ต้องจ่ายเงินงวดต่อเดือนสูง อย่างไรก็ตามหากผู้กู้มีรายได้น้อยในปีแรกๆ หรือต้องการผ่อนสบายๆ เมื่อมีรายได้มากขึ้น ก็ค่อยโปะภายหลังก็ได้ ดังนี้ ก็อาจขอกู้ระยะเวลานานไว้ก่อนก็ดีกว่า

4. อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ห่างกัน 1-2% มีความหมายมากน้อยเพียงใด ?

ในปัจจุบัน เงินกู้ที่อยู่อาศัยของสถาบันการเงินต่างๆจะแตกต่างกัน โดยอัตราดอกเบี้ยลอยตัว มีตั้งแต่ 4.50-5.25% และอัตรา ดอกเบี้ยคงที่ 2 ปี ประมาณ 3.50-3.75% ประเด็นคำถามมีว่าอัตราดอกเบี้ยห่างกันเพียง 1-2% จะมีความหมายหรือไม่ จะช่วยให้ ผู้กู้ประหยัดเงินได้มากน้อยเพียงใด อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ นับว่ามีผลกระทบโดยตรงต่อเงินงวดหรือค่าผ่อนชำระต่อเดือนอย่างมาก
ดังนั้น จึงเห็นได้ว่า อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ห่างกันเพียง 1-2% ก็นับว่ามีความหมายมากทีเดียว เพราะจะทำให้ผู้ผ่อนมีภาระเพิ่มขึ้น หรือเบาแรงค่าผ่อนชำระได้ไม่ใช่น้อย การหาสินเชื่อหรือแหล่งเงินกู้ ผู้กู้จึงควรจะต้องหาจากสถาบันการเงินที่มีดอกเบี้ยต่ำที่สุดเพื่อ ประหยัดค่าผ่อนชำระ เว้นแต่ผู้กู้จะเห็นว่าเงินงวดที่แตกต่างกันน้อยเกินไปเมื่อเทียบกับควาสะดวกหรือความพอใจจากการได้รับบริการ ที่ดีด้านอื่นๆของธนาคาร อย่างไรก็ตาม นอกจากดูเรื่องอัตราดอกเบี้ยแล้ว ผู้กู้ต้องดูค่าใช้จ่ายอื่นๆ จากการกู้ เช่น ค่าธรรมเนียมการประเมิน ค่าธรรมเนียมการยื่นกู้ เป็นต้น


5. ปัจจุบันธนาคารต่างๆ คิดอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ที่อยู่อาศัย แตกต่างกันออกไป เป็นช่วงเวลาที่น่ากู้หรือไม่ ?

อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ที่อยู่อาศัย ที่ธนาคารต่างๆ เสนอในขณะนี้มีทั้งแบบ "อัตราดอกเบี้ยลอยตัว" (Floating rate) และแบบ "อัตราดอกเบี้ยคงที่" (Fixed rate) อัตราดอกเบี้ยลอยตัว หมายถึง อัตราดอกเบี้ยที่กำหนดมาแล้ว จะไม่อยู่คงที่ตายตัวตลอดระยะเวลากู้ โดยธนาคารสามารถปรับเปลี่ยนได้ตามที่เห็นสมควร ตามสถานการณ์สภาพคล่องในระบบการเงิน หรือตามต้นทุนการเงินของธนาคาร ในบางปีอัตราดอกเบี้ยลอยตัวอาจมีการปรับตัวเปลี่ยนแปลงไปถึง 4-5 ครั้ง แต่บางปี ก็แทบจะไม่เปลี่ยนแปลงเลยก็มี

ปัจจุบัน ปี 2547 อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ที่อยู่อาศัยลอยตัวของธนาคารต่างๆ อยู่ในระดับที่ต่ำมาก ที่สุดในรอบ 20 กว่าปีที่ผ่านมา โดยอยู่ในอัตราระหว่าง 5.50-6.50 % สำหรับ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ ณ 1 ตุลาคม 2546 กำหนด อัตราดอกเบี้ยลอยตัว โดยแบ่งตามกลุ่มวงเงินกู้ เป็น 3 กลุ่มได้แก่

ประเภทอัตราดอกเบี้ย อัตราดอกเบี้ย ร้อยละต่อปี
เงินกู้ไม่เกิน 200,000 บาท MRR-0.75 5.50
เงินกู้เกิน 200,000 บาท แต่ไม่เกิน 3,000,000 บาท MRR- 0.25 6.00
เงินกู้เกิน 3,000,000 บาท MRR 6.25

เป็นการกำหนด โดยอาศัยนโยบายสนับสนุนผู้มีรายได้น้อยเป็นหลัก กล่าวคือ ยิ่งกู้ในวงเงินต่ำ อัตราดอกเบี้ยจะต่ำ วงเงินกู้สูง อัตราดอกเบี้ยจะสูงตามไปด้วยตามลำดับ
ในส่วนของธนาคารพาณิชย์ ส่วนใหญ่จะกำหนดอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ที่อยู่อาศัยลอยตัวเท่ากับอัตราดอกเบี้ยต่ำสุด สำหรับลูกค้าชั้นดี MLR หรือ HLR ในทุกวงเงินกู้ (10 ปี แรก)
กว่า 10 ปีที่ผ่านมา พบว่า อัตราดอกเบี้ยลอยตัวของ ธอส. โดยเฉพาะสำหรับการกู้ต่ำกว่า 1 ล้านบาท จะต่ำกว่าของ ธนาคารพาณิชย์ โดยล่าสุด 1 ตุลาคม 2546 ของ ธอส (5.50-6.25%) ในขณะที่ของ ธนาคารพาณิชย์อยู่ในระดับ 6.00-6.50%
นอกจากอัตราดอกเบี้ยลอยตัวแล้ว ในช่วง 1-2 ปี ที่ผ่านมา ธนาคารต่างๆ ได้แข่งขันกันปล่อยอัตราดอกเบี้ยเงินกู้แบบคงที่ด้วย แต่มักจะเป็นคงที่เพียงระยะเวลาหนึ่งของการกู้เท่านั้น ซึ่งส่วนใหญ่จะคงที่เพียง 1-5 ปี จากระยะเวลากู้นาน 20-30 ปี


ปัจจุบัน 2547 อัตราดอกเบี้ยคงที่ ของ ธอส มี 4 ประเภทหลัก ได้แก่

ประเภทอัตราดอกเบี้ย ร้อยละต่อปี
1) แบบคงที่ 1 ปี หลังจากนั้นใช้อัตราดอกเบี้ยลอยตัว(MRR ถึง MRR-0.75) 2.75
2) แบบคงที่ 2 ปี แบบขั้นบันได หลังจากนั้นใช้อัตราดอกเบี้ยลอยตัว (MRR) กำหนดอัตราดอกเบี้ยแต่ละปีดังนี้
ปีที่ 1 3.50
ปีที่ 2 3.75
3) แบบคงที่ 3 ปี แบบขั้นบันได หลังจากนั้นใช้อัตราดอกเบี้ยลอยตัว (MRR) กำหนดอัตราดอกเบี้ยแต่ละปีดังนี้
ปีที่ 1 3.00
ปีที่ 2 4.00
ปีที่ 3 5.00
4) แบบคงที่ 5 ปี หลังจากนั้นใช้อัตราดอกเบี้ยลอยตัว (MRR) 7.00


เป็นการกำหนด โดยมีสมมุติฐานว่า อัตราดอกเบี้ยในอนาคต มีแนวโน้มจะเพิ่มสูงขึ้นตามลำดับ ทั้งนี้ ไม่มีการกำหนดวงเงินกู้แต่ประการใด เป็นที่น่าสังเกตว่า อัตราดอกเบี้ยคงที่ 1 ปี ของ ธอส ต่ำสุด 2.75% ทั้งนี้เนื่องจากธนาคารอื่น ไม่มีแหล่งเงินทุนระยะยาวที่จะช่วยให้สอดคล้องกับเงินกู้คงที่ระยะยาวได้ กับทั้งไม่มั่นใจในทิศทางอัตราดอกเบี้ยในอนาคตว่าจะปรับตัวขึ้นหรือไม่ จึงไม่ต้องการจะเสี่ยงด้านอัตราดอกเบี้ย
จะเห็นได้ว่า โดยทั่วไป อัตราดอกเบี้ยเงินกู้เพื่อที่อยู่อาศัย จะต่ำกว่าอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ประเภทอื่น ทั้งนี้เนื่องจาก ธนาคารแห่งประเทศไทยกำหนดให้เงินกู้ที่อยู่อาศัยมีความเสี่ยงเพียง 50% เท่านั้น ตามหลักเกณฑ์การสำรองเงินทุนต่อสินทรัพย์เสี่ยงของ BIS ทำให้ธนาคารพาณิชย์และสถาบันการเงินต่างๆหันมาสนใจการปล่อยเงินกู้ที่อยู่อาศัยมากขึ้น โดยเฉพาะในช่วงที่สภาพคล่องในระบบการเงินมีสูงมาก ดังเช่น ปี 2542-2544 ที่ผ่านมา

6. ธนาคารแข่งขันกันปล่อยกู้มาก ควรจะเลือกกู้ซื้อบ้านจากธนาคารไหนดี ?

จะกู้เงินซื้อบ้านจากสถาบันการเงินไหนดี ?

ผู้ซื้อบ้าน โดยทั่วไป มักจะไม่มีเงินสดเพียงพอที่จะชำระค่าบ้าน ดังนั้นเมื่อได้ตัดสินใจซื้อบ้านโดย ชำระเงินดาวน์ ประมาณ 20-30% ของราคาแล้ว เงินก้อนใหญ่ที่เหลือประมาณอีก 70-80% ที่จะจ่ายให้ กับเจ้าของโครงการหรือ ผู้ขายก็จะต้องไปขอกู้จาก สถาบันการเงินประเด็น ก็คือ จะไปขอกู้เงินที่ไหนดี ?

เนื่องจาก มีธนาคารและสถาบันการเงินต่างๆจำนวนมาก ที่แข่งขันกันปล่อยกู้ กรณีที่ผู้ซื้อ ซื้อบ้านใหม่ จากโครงการจัดสรร หรือซื้อผ่านบริษัทตัวแทนนายหน้า ทางบริษัทเหล่านี้ มักจะติดต่อสถาบันการเงินที่เป็นแหล่งสินเชื่อให้เพื่ออำนวยความสะดวก ให้กับลูกค้า ในการกู้เงิน ซึ่งส่วนใหญ่สถาบันการเงินนี้ ก็คือ ธนาคารพาณิชย์ หรือบริษัทเงินทุนที่สนับสนุนทางการเงินในการ พัฒนาโครงการ นั่นเองหากจะถือเอาความง่าย สะดวกรวดเร็วผู้ซื้ออาจขอกู้จากสถาบันการเงินที่ผู้ขายจัดบริการไว้ก็ได้ โดยผู้ขายมักจะให้ใบตาราง การกู้เงิน (หรือโบรชัวร์จากธนาคาร) แก่ผู้ซื้อพิจารณา ซึ่งระบุจำนวนเงินดาวน์ และจำนวนเงินที่จะขอกู้ จากธนาคาร ว่าถ้ากู้เงิน จำนวนเท่าใด ระยะเวลาเท่าใด (10 ปี 15 ปี 20 ปี เป็นต้น) อัตราดอกเบี้ยเท่าใด จะผ่อนเดือนละเท่าใด แต่ผู้ซื้อ ก็ไม่จำเป็นต้องไปกู้ จากธนาคารที่เขาติดต่อไว้ให้ก็ได้หากเห็นว่าอัตราดอกเบี้ย เงินกู้สูงกว่าธนาคารอื่นหรือสามารถ กู้ได้ในวงเงินที่น้อยไปหรือธนาคารมี การคิดค่าใช้จ่ายอื่นๆเกี่ยวกับ การขอกู้เพิ่มเติมมากกว่าที่อื่น เช่น ค่าประเมินหลักประกัน ค่าธรรมเนียมการยื่นกู้ค่าไถ่ถอนจำนอง ก่อน กำหนด เป็นต้น ทั้งนี้ เพราะผู้กู้มีสิทธิเต็มที่ ที่จะเลือกกู้จากธนาคารใดก็ได้ ตามที่ตน เห็นว่าเหมาะสมและจะเป็นประโยชน์สูงสุดแก่ ตนในการกู้เงิน เพื่อซื้อบ้าน

สถาบันการเงินที่ผู้ซื้อควรพิจารณาเป็นอันดับแรก อย่างน้อย เพื่อการเปรียบเทียบกับสถาบันการเงินอื่น คือธนาคารอาคารสงเคราะห์เนื่องจากเป็นสถาบันการเงินหลักของรัฐที่ให้สินเชื่อที่อยู่อาศัยโดยตรงมายาวนาน กว่า 50 ปีและเน้นการให้สินเชื่อที่ "ไม่มุ่งแสวงหากำไรสูงสุด" ดังข้อพิสูจน์ที่ผ่านมากว่า 50 ปี ที่อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ ของ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ มักจะต่ำกว่า ธนาคารอื่นๆ เสมอ ดังนั้น ธนาคารอาคารสงเคราะห์ จึงเป็นธนาคาร หลักเกี่ยวกับบ้าน และมีผู้นิยมมากู้มากที่สุดเป็นอันดับหนึ่งมาอย่างต่อเนื่องนานนับสิบปี ปัจจุบัน ธนาคารฯ มีลูกค้าเงินกู้ กว่า 800,000 ราย ในภาวะที่สถาบันการเงินมีสภาพคล่องทางการเงินสูง

ดังปีที่ผ่านมาธนาคารพาณิชย์ และสถาบันการเงินอื่นๆ ไม่สามารถปล่อยสินเชื่อเพื่อธุรกิจอื่นๆ ได้มาก นัก จึงต่างพากัน แข่งขันในการให้บริการสินเชื่อที่อยู่อาศัยกันอย่างดุเดือดเข้มข้น ทั้งในแง่ของวงเงินให้กู้ที่สูงขึ้น อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ที่ลดลง และความสะดวกรวดเร็วในการอนุมัติกู้ รวมทั้งการให้บริการอื่นๆ ซึ่งผู้กู้ก็สามารถ พิจารณาเปรียบเทียบเงื่อนไขต่างๆเหล่านี้ได้ แต่อย่าลืมว่า การกู้เงินเพื่อบ้าน เป็นการกู้ระยะยาวนาน 15-20-30 ปี

ดังนั้น จึงมิใช่ ดูแต่เรื่อง "อัตราดอกเบี้ยคงที่สั้นๆ 2-3 ปี" เท่านั้น หากต้องมองไกลออกไปด้วยว่า ระยะหลัง จากนั้น อาจจะมี การปรับอัตราดอกเบี้ยที่สูงมากก็ได้ นอกจากนี้ ต้องพิจารณาค่าใช้จ่ายอื่นๆในการกู้ด้วย เช่น "การคิดค่าธรรมเนียมต่างๆ" ว่ามีหรือไม่ ประการใด ก่อนที่จะตัดสินใจเลือกสถาบันที่คิดว่าเหมาะสมที่สุด ที่จะขอกู้ สำหรับรายละเอียดว่า สถาบันการเงินใด ปล่อยกู้เพื่อที่อยู่อาศัยในวงเงินเท่าใด ระยะเวลาผ่อนนานเท่าใด อัตราดอกเบี้ยเท่าใด จะต้องเสียค่าใช้จ่ายเท่าใด และมีเงื่อนไขอื่นอย่างไรบ้างผู้กู้อาจ ตรวจสอบได้ง่ายๆจาก นิตยสารเพื่อการซื้อบ้านโดยตรงหลายฉบับ หรือตรวจสอบจาก เว็บไซต์ ของธนาคารเหล่านั้น และเมื่อได้ ข้อมูลเบื้องต้นแล้วอย่าลืมโทรศัพท์สอบถามไปยังสถาบันการเงินที่ตนสนใจกู้โดยตรงด้วย หรือเข้าไปขอเอกสารรายละเอียดจาก ธนาคารที่อยู่ใกล้บ้านหรือที่ทำงานของตนเพื่อจะได้รู้รายละเอียดต่างๆ อย่างชัดเจนมากขึ้น


7. หลักฐานที่จะต้องนำไปให้ธนาคารในการกู้เงินมีอะไรบ้าง ?

ในการกู้เงินเพื่อซื้อบ้าน หรืออาคารชุด สถาบันการเงินมักจะกำหนดให้ผู้ขอกู้ จะต้องนำหลักฐานต่างๆต่อไปนี้ โดยครบถ้วน ได้แก่

1) หลักฐานประจำตัว ได้แก่

  • สำเนาทะเบียนบ้าน
  • บัตรประจำตัว
  • ทะเบียนสมรส หรือทะเบียนหย่า หรือใบมรณบัตร
  • สำเนาเปลี่ยนชื่อ สกุล (ถ้ามี)


2) หลักฐานเกี่ยวกับรายได้ ได้แก่

ก. ผู้มีรายได้ประจำ

  • ใบรับรองเงินเดือน หรือหลักฐานการรับ/จ่ายเงินเดือนจากนายจ้าง
  • สมุดบัญชีเงินฝากธนาคาร
ข. ผู้มีอาชีพอิสระ
  • สำเนาทะเบียนการค้า หรือหนังสือรับรองการจดทะเบียนนิติบุคคล
  • บัญชีเงินฝาก พร้อม statement บัญชีเงินฝากกระแสรายวันย้อนหลัง 6 เดือน
  • หลักฐานรายได้หรือทรัพย์สินอื่นๆ

3) หลักฐานเกี่ยวกับหลักทรัพย์และการซื้อขาย

  • สำเนาโฉนดที่ดิน หรือสำเนาหนังสือแสดงกรรมสิทธิห้องชุด
  • แผนที่แสดงทำเลที่ตั้งของที่ดินหลักประกัน
  • สำเนาสัญญาจะซื้อจะขาย หรือสัญญามัดจำ
  • ถ้าเป็นการซื้อห้องชุด ต้องมีสำเนาหนังสือสำคัญการจดทะเบียนอาคารชุด รายละเอียดทรัพย์ส่วนบุคคล และทรัพย์ส่วนกลาง

4) หลักฐานอื่นๆ
  1. กรณีขอกู้เพื่อการปลูกสร้างหรือต่อเติมอาคาร ต้องมี
  2. แบบก่อสร้างอาคาร
  3. หนังสืออนุญาตปลูกสร้างหรือต่อเติมอาคาร
  4. หนังสือสัญญาจ้างปลูกสร้างหรือต่อเติมอาคาร
  5. กรณีกู้เพื่อไถ่ถอนจำนอง ต้องมี
    - สัญญากู้เงิน และสัญญาจำนองจากสถาบันการเงินเดิม
    - statement การผ่อนชำระค่างวด ใน 6 เดือนสุดท้าย
  6. กรณีมีผู้กู้ร่วม จะต้องมีหลักฐานส่วนตัว และหลักฐานรายได้ของผู้กู้ร่วมด้วย
โดยปกติ ผู้ขอกู้จะต้องเตรียมหลักฐานต่างๆดังกล่าว โดยครบถ้วนในวันยื่นกู้หากไม่ครบ เจ้าหน้าที่อาจจะไม่รับเรื่อง หรืออาจรับเรื่องไว้และให้ผู้ขอกู้นำหลักฐานมาแสดงเพิ่มเติม ซึ่งผู้ขอกู้ควรจะนำมาให้เจ้าหน้าที่ภายใน 3 วัน เพื่อจะไม่ทำให้การวิเคราะห์และอนุมัติกู้ล่าช้าออกไป

8. การกู้เงินเพื่อซื้อบ้านใช้เวลานานเท่าใด มีขั้นตอนการดำเนินการในการติดต่อธนาคาร เพื่อการกู้ซื้อบ้านอย่างไร ?

สถาบันการเงินแต่ละแห่งอาจใช้เวลาเร็วช้าต่างกันในการอนุมัติสินเชื่อ แต่โดยทั่วไปแล้ว การยื่นกู้จนถึงอนุมัติให้กู้ของสถาบันการเงินในปัจจุบัน จะใช้เวลานานประมาณ 10 - 20 วันทำการ (หรือ 2-3 สัปดาห์) ทุกสถาบันการเงิน จะมีขั้นตอนการดำเนินงานในการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่คล้ายคลึงกัน คือ
1) ผู้กู้จะต้องติดต่อขอแบบฟอร์ม และยื่นความจำนงขอกู้ พร้อมทั้งนำหลักฐาน ประกอบการขอกู้อย่างครบถ้วน
2) ในการยื่นกู้ สถาบันการเงินจะจัดเก็บค่าธรรมเนียมในการประเมินราคาหลักประกันด้วย เช่น ธอส. จัดเก็บค่าประเมิน 1,700 บาท หากวงเงินขอกู้ไม่เกิน 500,000 บาท และหากวงเงินขอกู้เกินกว่า 500,000 บาท จัดเก็บ 2,100 บาท
3) หลังจากยื่นกู้แล้ว เจ้าหน้าที่สถาบันการเงิน หรือเจ้าหน้าที่จากบริษัทประเมินค่าทรัพย์สิน จะไปสำรวจและประเมินราคาบ้านและที่ดินที่จะนำมาจำนองเป็นหลักประกัน และรายงานให้สถาบันการเงินทราบ (มักใช้เวลาประมาณ 2-5 วัน)
4) สถาบันการเงินจะพิจารณาคำขอกู้โดยจะทำการวิเคราะห์รายได้และหลักประกันของผู้กู้ รวมทั้งปัจจัยอื่นๆและจะแจ้งผลการขอกู้ ให้ผู้กู้ทราบ (ประมาณ 5-10 วัน)


9. เมื่อได้แจ้งจากธนาคารว่าได้อนุมัติกู้แล้ว ผู้กู้ควรจะต้องทำอย่างไรต่อไป ?

เมื่อได้รับแจ้งจากธนาคารว่าได้รับอนุมัติกู้แล้ว ผู้กู้ควรดำเนินการต่อไป ดังนี้
1) ผู้กู้จะต้องติดต่อเจ้าหน้าที่สถาบันการเงิน เพื่อมาลงนามในสัญญากู้เงินและสัญญาจำนอง พร้อมทั้งนัดวันไปทำ นิติกรรมจำนองที่สำนักงานที่ดิน ในกรณีที่ นัดวันแล้ว หากมีเหตุจำเป็นไม่อาจจะไปดำเนินการตามวันที่นัดไว้ได้ ผู้กู้ก็สามารถ แจ้งเลื่อนนัด และขอนัดวันทำสัญญากับธนาคารใหม่ได้
2) ในวันจดทะเบียนจำนองที่สำนักงานที่ดิน ผู้กู้ ผู้ขาย และเจ้าหน้าที่ของสถาบันการเงินจะไปพร้อมกันที่สำนักงานที่ดิน ที่หลักทรัพย์ตั้งอยู่ในเขต ทั้งนี้ ผู้กู้จะต้องเตรียมเงินเป็นค่าจดทะเบียนจำนองร้อยละ 1 ของวงเงินกู้และจะต้องชำระค่าธรรมเนียมในการโอนสิทธิและนิติกรรมร้อยละ 2.5 ของราคาซื้อขายหรือ ราคาประเมินของกรมที่ดิน (โดยทั่วไปผู้ขายมักจะเป็นผู้จ่าย เว้นแต่จะตกลงกันเป็นอย่างอื่น)
3) เมื่อทุกอย่างเรียบร้อยแล้ว เจ้าหน้าที่สถาบันการเงินจะจ่ายเงินกู้ให้กับผู้กู้ เป็นแคชเชียร์เช็ค เพื่อให้ผู้กู้จ่ายเงินคงเหลือ ให้กับเจ้าของโครงการ หรือผู้ขายต่อไป
4) เมื่อได้รับเงินกู้แล้ว ผู้กู้ ก็จะต้องมีภาระในการผ่อนชำระเงินงวดทุกเดือน ภายในเวลาที่กำหนด เช่น ก่อนวันสิ้นเดือน ทั้งนี้อาจชำระเป็นเงินสด หรือให้ธนาคารหักจากบัญชีเงินฝากของตนก็ได้

10. การกู้ซื้อบ้านจะทำไปพร้อมกับการประกันชีวิตที่ธนาคารเสนอให้ด้วย ดีหรือไม่ ?

เมื่อผู้กู้ไปยืนกู้ที่สถาบันการเงินบางแห่ง อาจจะได้รับคำถามหรือข้อเสนอว่าจะทำประกันชีวิตเพื่อคุ้มครองบ้านด้วยหรือไม่ ซึ่งทำให้ผู้กู้เงินสงสัยว่าประกันชีวิตนี้เป็นอย่างไรกัน และตนเองควรจะทำดีหรือไม่
ในปัจจุบัน ธนาคารอาคารสงเคราะห์และธนาคารพาณิชย์หลายแห่ง ได้จัดให้มีบริการประกันชีวิต เพื่อที่อยู่อาศัยขึ้นโดยมีหลักการสำคัญคือคือผู้ที่ทำประกัน จะได้รับความคุ้มครองในกรณีที่เสียชีวิต หรือทุพพลภาพในช่วงเวลาที่เอาประกัน บริษัทผู้ประกัน จะจ่ายเงินกู้ในส่วนที่เหลือให้กับธนาคารแทนผู้กู้ ทำให้กรรมสิทธิ์โอนไปยังผู้กู้หรือทายาททันที
สำหรับเบี้ยประกัน จะมากหรือน้อย ขึ้นกับวงเงินกู้ ระยะเวลาที่กู้ และอายุของผู้กู้ ตัวอย่างเช่น บริการประกันชีวิต "คุ้มนิรันดร์" ของธนาคารอาคารสงเคราะห์ หากผู้กู้อายุ 30 ปี กู้เงิน 300,000 บาท ระยะเวลา 15 ปี เบี้ยประกันเป็นเงิน 9,282 บาท แต่ถ้ากู้นาน 20 ปี เบี้ยประกันจะเป็นเงิน 12,933 บาท เบี้ยประกันนี้ ทางธนาคารจะให้กู้เพิ่ม โดยรวมกับเงินกู้เดิม และให้ลูกค้าผ่อนชำระคืนรวมกับเงินงวดเป็นรายเดือน ซึ่งทำให้ลูกค้ามีภาระจ่ายเงินเพิ่มขึ้นต่อเดือนไม่มากนัก เช่น ตัวอย่างข้างต้น จะชำระเพิ่มเพียงเดือนละ 51-53 บาท เท่านั้น อนึ่ง หากผู้กู้เลือกระยะเวลาประกันตั้งแต่ 10 ปีขึ้นไป เบี้ยประกันสามารถนำไปหักค่าลดหย่อนในการคำนวณภาษีเงินได้ส่วนบุคคลตามกฏหมายทั้งนี้ ตามที่จ่ายจริง แต่ไม่เกิน 10,000 บาท
ประเด็นคือ น่าทำประกันประเภทนี้หรือไม่ เรื่องนี้ ถือเป็นดุลพินิจของผู้กู้โดยตรงในเรื่องของความพอใจที่จะเสี่ยง หรือไม่เสี่ยง หากผู้กู้มีความรู้สึกมั่นใจว่าตนเองมีสุขภาพดี และโอกาสเสี่ยงในชีวิตมีน้อยมากหรือไม่กลัวว่าหากตนเองเสียชีวิต จะเป็นภาระแก่ครอบครัวในการผ่อนหนี้ต่อไป และตนไม่ต้องการจะมีภาระในการจ่ายเบี้ยประกันเพิ่ม หากคิดอย่างนี้ ก็ไม่ต้องทำ แต่หากผู้กู้รู้สึกว่าความตาย หรือการประสบอุบัติเหตุจนทุพพลภาพ อาจเกิดขึ้นได้ตลอดเวลา ซึ่งถ้าเกิดขึ้นแล้ว ครอบครัว หรือทายาท อาจได้รับความเดือดร้อน เพราะรายได้หลักของครอบครัวขึ้นอยู่กับตน เมื่อตนไม่มีรายได้ บ้านอาจถูกยึดบังคับจำนองได้ ดังนั้น เพื่อความไม่ประมาท และเพื่อความสบายใจว่าบ้านจะตกเป็นกรรมสิทธิของครอบครัว อย่างแน่นอน ตนก็สมควรจะทำประกันชีวิตประเภทนี้เอาไว้ โดยยอมรับภาระในการจ่ายเบี้ยประกันที่เพิ่มขึ้นเพียงเล็กน้อย ธนาคารบางแห่งจะกำหนดให้ลูกค้าเงินกู้ที่อยู่อาศัย ต้องทำประกันชีวิตทุกรายแต่ธนาคารส่วนใหญ่ รวมทั้งธนาคารอาคารสงเคราะห์ ถือว่าการประกันชีวิต เป็นบริการพิเศษ ที่ให้ลูกค้าตัดสินใจเองว่าจะทำหรือไม่ ไม่เป็นการบังคับ

11. ธนาคารใช้หลักเกณท์หรือปัจจัยอะไรในพิจารณาปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัย ?

เมื่อไปขอกู้เงิน ผู้กู้อาจจะสงสัยใคร่รู้ว่าที่ตนขอกู้ในวงเงินเท่านั้นเท่านี้ จะได้รับอนุมัติเต็มจำนวนที่ขอไปหรือไม่ ธนาคาร ใช้หลักเกณฑ์ในการอนุมัติกู้อย่างไร โดยทั่วไป สถาบันการเงินต่างๆ จะอาศัยหลักการพิจารณาให้สินเชื่อที่อยู่อาศัยที่คล้ายกัน คือพิจารณาว่าผู้กู้มีจำนวน "เงินรายได้" ที่จะชำระหนี้ได้โดยสม่ำเสมอ ตลอดระยะเวลากู้หรือไม่ และธนาคารจะต้องมีทรัพย์สินทีมีมูลค่าคุ้มหนี้อยู่เสมอ จำนองเป็น "หลักประกัน" เพื่อว่าในกรณีที่ผู้กู้ไม่สามารถชำระหนี้ได้ ก็สามารถบังคับเอาจากหลักประกันได้ จากหลักดังกล่าว ธนาคารจึงมักจะกำหนดเกณฑ์การพิจารณาให้สินเชื่อ ดังนี้

1) หลักความสามารถในการชำระหนี้ ธนาคารจะวิเคราะห์ผู้กู้ ว่าจะสามารถชำระหนี้ได้หรือไม่ โดยจะพิจารณา จากรายได้ของผู้กู้ (และผู้กู้ร่วม) เป็นหลัก ทั้งนี้จะพิจารณาให้กู้ประมาณ 20-30 เท่า ของรายได้ เช่น มีเงินเดือนเดือนละ 20,000 บาท จะกู้ได้ในวงเงินสูงประมาณ 300,000-600,000 บาท ทั้งนี้ ขึ้นอยู่กับลักษณะอาชีพ และความมั่นคงของรายได้ ตัวอย่างเช่น หากเป็นข้าราชการ พนักงานรัฐวิสาหกิจ หรือลูกจ้างบริษัทเอกชนที่มีกิจการมั่นคง (ดำเนินงานมาแล้วไม่ต่ำกว่า 2 ปี และมีพนักงานไม่ต่ำกว่า 10 คน) ก็อาจได้รับการอนุมัติเงินกู้สูงถึง 30 เท่าของเงินเดือน หรือค่าจ้าง ตัวอย่าง เช่น มีเงินเดือนเดือนละ 20,000 บาท จะกู้ได้ในวงเงินสูงถึง 600,000 บาท นอกจากนี้ยังอาจเพิ่มวงเงิน ได้อีกไม่เกิน 15 เท่าของโบนัส และค่าคอมมิชชันเฉลี่ยต่อเดือน หากเป็นผู้ประกอบการอิสระที่ประกอบกิจการตรงตามวิชาชีพ หรือคุณวุฒิการศึกษา มีการดำเนินงานมั่นคงเชื่อถือได้ ก็อาจได้รับการอนุมัติเงินกู้สูงถึง 20 เท่าของรายได้เฉลี่ยรายเดือน หักค่าใช้จ่ายแล้ว แต่หากเป็นผู้ประกอบกิจการรายย่อยที่กิจการไม่มีความมั่นคง และไม่มีการจดทะเบียนการค้าหรือประกอบอาชีพอิสระที่มีรายได้ไม่แน่นอน อาจได้รับอนุมัติเงินกู้เพียงประมาณ 15 เท่า ของรายได้หักค่าใช้จ่ายแล้วเท่านั้น ในกรณีการขอกู้เพิ่ม หรือกู้เพื่อการไถ่ถอนหนี้ (Refinance) ผู้กู้ต้องเป็นลูกหนี้ที่มีประวัติการชำระหนี้ดีเท่านั้น และต้องนำหลักฐาน มาแสดงด้วย อนึ่ง สถาบันการเงินบางแห่ง อาจกำหนดว่า "เงินงวดที่จะต้องผ่อนชำระรายเดือน" นั้นจะต้องไม่เกินร้อยละ 25-40 ของรายได้รวมของครอบครัว ทั้งนี้ ขึ้นอยู่กับภาระค่าใช้จ่ายอื่นๆของผู้กู้ โดยทั่วไป ผู้กู้ที่มีรายได้น้อยจะสามารถกู้ได้ใน สัดส่วนของเงินงวดต่อรายได้รวมที่ต่ำประมาณร้อยละ 25-30 เช่นถ้าผู้กู้มีมีราย ได้เดือนละ 10,000 บาท จะผ่อนได้เดือน ละประมาณ 2,500 - 3,000 บาท แต่ผู้กู้ที่มีรายได้สูงสามารถกู้ได้ในสัดส่วนของเงินงวดต่อรายได้รวมที่ค่อนสูงประมาณ ร้อยละ 30-40 เช่น หากมีรายได้เดือนละ 50,000 บาท จะผ่อนได้เดือนละประมาณ 15,000-20,000 บาท เป็นต้น แต่ทั้งนี้ ขึ้นกับนโยบายสินเชื่อของแต่ละสถาบันการเงิน

2) หลักประกันเงินกู้ นอกจากวิเคราะห์ในเรื่องความสามารถในการจ่ายแล้วธนาคารจะวิเคราะห์ทรัพย์สินที่นำมาจำนอง เป็นหลักประกันด้วย โดยจะมีการพิจารณา 2 ประเด็นหลักคือ
ก. ความเหมาะสมของหลักประกัน ได้แก่
  • บ้านหรือที่ดินจะต้องโอนเป็นกรรมสิทธิของผู้กู้ร่วมทุกคน (เว้นผู้กู้ที่เป็นคู่สมรส บิดา มารดา บุตร พี่น้อง)
  • หากเป็นอาคารต้องสร้างเสร็จแล้วอย่างน้อย 90 %
  • กรณีขอกู้ซื้อที่ดินหรืออาคารจัดสรร ต้องมีสภาพคล่องในตลาดสูง นั่นคือสามารถซื้อขาย เปลี่ยนมือกันได้ง่ายในตลาด โดยสภาพหลักประกันต้องมีถนนคอนกรีต ลาดยางหรือถนนที่มีลักษณะถาวรใช้ได้ทุกฤดูกาล และมีระบบสาธารณูปโภคตามสมควร มีการปักเสาไฟฟ้าตามมาตรฐานของการไฟฟ้าฯ ผ่านที่ดินหลักประกัน และมีน้ำใช้ตามสภาพท้องถิ่น มีการคมนาคมที่สะดวก รถยนต์สามารถเข้าออกได้
  • กรณีขอกู้ซื้อที่ดินเปล่า เกินกว่า 2 ไร่ ต้องมีการนำเสนอรูปถ่ายที่ดินให้สามารถเห็นสภาพที่ดินและสิ่งแวดล้อม รวมทั้งแสดงแผนผังที่ตั้งว่าอยู่ใกล้ไกลจากแหล่งชุมชนเพียงใด
ข. มูลค่าตลาดของหลักประกัน
    มูลค่าตลาดของหลักประกัน จะต้องสูงกว่าวงเงินกู้มากพอสมควร ทั้งในปัจจุบันและแนวโน้มในอนาคตอีกนัยหนึ่ง วงเงินกู้ที่อนุมัติ จะต้องต่ำกว่ามูลค่าประเมินของหลักประกันเสมอไป โดยจะมีสัดส่วนประมาณร้อยละ 60-80 ของมูลค่าหลักประกัน ทั้งนี้ เพื่อว่าหากผู้กู้ไม่สามารถชำระหนี้ได้ ธนาคารอาจจำเป็นต้องบังคับจำนอง เพื่อขายทอดตลาดทรัพย์สิน และเงินที่ได้มาจากการขายทอดตลาดมีมากพอที่จะคุ้มหนี้ที่มีอยู่กับธนาคาร ดังนั้นจึงเห็นได้ว่ายิ่งสัดส่วนมูลค่าเงินกู้ต่อหลักประกัน (Loan-to-value ratio) น้อยลงมากเพียงใด ธนาคารจะมีความเสี่ยงน้อยลงเพียงนั้น และผู้กู้ก็มีโอกาสกู้ได้มากขึ้นมากเพียงนั้น ตัวอย่างเช่น กรณีของ ธอส.
  • กรณีหลักประกันเป็นที่ดินพร้อมอาคาร ให้กู้ได้ไม่เกินร้อยละ 80 ของราคาประเมิน แต่ไม่เกินร้อยละ 80 ของราคาซื้อขาย
  • กรณีหลักประกันเป็นที่ดินเปล่า อาคารพาณิชย์ ห้องชุด ให้กู้ได้ไม่เกินร้อยละ 70 ของราคาประเมิน แต่ไม่เกินร้อยละ 70 ของราคาซื้อขาย
  • กรณีรถยนต์เข้าไม่ถึงหลักประกัน หรือหลักประกันอยู่ในแนวเวนคืน หรือสาธารณูปโภคไฟฟ้า ห่างจากหลักประกันเกิน 100 เมตร ให้กู้ได้ไม่เกินร้อยละ 50 ของราคาประเมิน
3) คุณสมบัติอื่นของผู้กู้ นอกจากการวิเคราะห์ในเรื่องรายได้ และหลักประกันแล้ว ธนาคารอาจพิจารณาคุณสมบัติอื่นของผู้กู้ด้วย เช่น กำหนดว่า - อายุของผู้กู้ เมื่อรวมกับจำนวนปีที่ขอกู้แล้วจะต้องไม่เกิน 70 ปี เช่น ผู้กู้อายุ 45 ปี จะกู้ได้สูงสุดไม่เกิน 25 ปี ถ้าอายุ 50 ปี จะกู้ได้ไม่เกิน 20 ปี เป็นต้น
  • ผู้กู้ร่วมนอกจากผู้ที่เป็นคู่สมรส บิดามารดา พี่น้อง หรือบุตรแล้ว จะมีผู้กู้ร่วมคนอื่นได้อีกไม่เกิน 1 คน
  • ผู้กู้ร่วมที่มิใช่คู่สมรสและบุตร จะต้องถือกรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์ที่จำนองด้วย
  • ในกรณีทีผู้กู้ขอกู้เพื่อซ่อมแซมต่อเติม หรือกู้เพื่อไถ่ถอนจากสถาบันการเงินอื่น ผู้กู้ต้องมีประวัติการชำระหนี้ดีมาก่อน

4) เงื่อนไขอื่นของธนาคาร นอกจากปัจจัยต่างๆ ดังกล่าวแล้ว การพิจารณาให้กู้ สถาบันการเงินบางแห่งอาจกำหนดเงื่อนไขอื่นเพิ่มเติมอีก เช่น
  • การกำหนดวงเงินกู้ขั้นต่ำ หรือขั้นสูงสุดที่จะให้กู้ได้
  • การงดการปล่อยกู้เพื่อซื้อที่ดินว่างเปล่า
  • ระยะเวลากู้ต้องไม่เกิน 20 ปี บางแห่งให้กู้สูงสุดถึง 30 ปี เช่น ธอส. เป็นต้น (ตั้งแต่ปี 2541 รัฐบาลมีนโยบายให้สถาบันการเงินยืดระยะเวลากู้ออกไปนานถึง 30 ปี)
  • บางสถาบัน จะกำหนดอัตราดอกเบี้ยเงินกู้สำหรับวงเงินต่างกันในอัตราดอกเบี้ยต่างกัน เช่น ธอส. และ ธ. ออมสิน บางสถาบัน จะคิดอัตราดอกเบี้ยเท่ากันทุกวงเงินกู้
  • บางสถาบันจะเคร่งครัดในการพิจารณาวัตถุประสงค์แท้จริงของการกู้ เช่น การกู้ซื้อที่ดิน หรือบ้าน หากเห็นว่าเป็นการกู้เพื่อมุ่งเก็งกำไร โดยซื้อไว้หลายหลัง และไม่คิดอยู่อาศัยเองก็อาจไม่ให้กู้หรือให้กู้ในวงเงินกู้ต่อมูลค่าหลักประกันที่ต่ำลง เป็นต้น

บางสถาบันอาจมีนโยบายพิเศษในบางสถานการณ์ เช่น ในภาวะเงินตึงตัว ไม่ปล่อยกู้เพื่อซื้อห้องชุดราคาถูก หรือไม่ปล่อยกู้เพื่อซื้อที่ดินเปล่า เป็นต้น

12. ทำไมธนาคารจึงกำหนดให้ผู้กู้ต้องเสียค่าเบี้ยปรับด้วย หากผู้กู้ต้องการชำระคืนเงินกู้ทั้งหมดก่อนครบกำหนดเวลา ?

ในกรณีที่ผู้กู้ต้องการชำระคืนเงินกู้ทั้งหมด เพื่อปิดบัญชี ไถ่ถอนจำนองก่อนครบกำหนดสัญญากู้ สถาบันการเงินส่วนใหญ่จะกำหนดให้ผู้กู้ต้องเสียค่าเบี้ยปรับ เฉพาะในกรณีที่มีการชำระคืนเงินกู้ทั้งหมดภายในระยะแรกเท่านั้น
โดยส่วนใหญ่มักกำหนดภายใน 2 - 3 ปี แรกนับจากวันทำสัญญากู้ หากชำระหมดหลังจากนั้น ก็ไม่ต้องเสียเบี้ย ปรับแต่ประการใด ค่าเบี้ยปรับนี้ ธนาคารต่างๆจะคิดไม่เหมือนกัน แต่โดยทั่วไป ธนาคารพาณิชย์จะคิดประมาณ ร้อยละ 2 ของวงเงินกู้ เช่น กู้เงิน 700,000 บาท หากต้องการชำระหนี้หมดภายใน 3 ปี จะต้องเสียเบี้ยปรับจำนวน 14,000 บาท
เหตุที่ธนาคารต่างๆต้องคิดค่าเบี้ยปรับกรณีชำระหนี้ครบก่อนกำหนดสัญญากู้ ทั้งนี้ เพราะว่าในการดำเนินงาน ให้กู้ของธนาคารนั้น ธนาคารมีต้นทุนค่าใช้จ่ายต่างๆเกิดขึ้น ทั้งในด้านการวิเคราะห์สินเชื่อ การทำนิติกรรมสัญญาต่างๆการจัดเก็บแฟ้มเอกสาร และค่าบริหารงานอื่นๆ ดังนั้น หากผู้กู้ได้รับอนุมติกู้เวลา 10-25 ปี แต่กลับมาชำระหนี้หมดในเวลาเพียง 1-3 ปี จะทำให้ธนาคารไม่คุ้มค่าใช้จ่ายที่เสียไปได้ ดังนั้น จึงต้องคิดเอาจากผู้กู้
อย่างไรก็ตาม ธนาคารอาคารสงเคราะห์ เป็นธนาคารเดียว ที่ไม่คิดค่าปรับกรณีลูกค้าชำระหนี้ครบก่อนกำหนด กรณีเป็นเงินกู้อัตราดอกเบี้ยลอยตัว คงคิดค่าปรับประมาณ 2-3% เฉพาะกรณีเงินกู้อัตราดอกเบี้ยคงที่ ที่ปิดบัญชีภายใน 3 ปีแรก เท่านั้น


ที่มา : ธนาคารอาคารสงเคราะห์

สอบถามการใช้งาน : homeinfo@hometophit.com ติดต่อลงโฆษณา : sales@hometophit.com
โทรศัพท์: 08-9180-5710
Copyright ©2005-2012 Hometophit All rights reserved